2025/03/10
縁(えん)ちゃんのひとり言 ～住宅ローンの金利上昇と団体信用生命保険について～2025.3月号
皆さん、こんにちは『縁ちゃん』ことメテックス建築事務所 遠藤です。
近年各所で起こった自然災害で被災された方々にお見舞い申し上げますとともに、被災地の一日も早い復旧、復興を心よりお祈り申し上げます。
さて、日本銀行は今年に入り1月に追加利上げを実施することを決定しました。昨年の10月に銀行の金利が0.15％上がったかと思ったら、この3月でまた0.25％上がります。個人的にはこの利上げはちょっと納得がいっていませんが、今月は久々に仕事の業務にも関連する、住宅ローンについてちょっとお話させて頂きたいと思います。
今回の追加利上げを決定した理由は、昨年に続き春闘（しゅんとう）等で企業の賃上げが期待できるという動きや、2％目標の物価上昇も徐々に進行している事等だと思います。景気が良くなって賃金が上がる時世（じせい）に金利も上がる事はごく自然なことですが、米や野菜をはじめとする食料品やライフライン、燃料等の生活必需品の価格高騰のニュースが毎日のように放送され、物価が物凄い勢いで上がっている中での利上げは、住宅ローンをかかえる人達にとってはまた生活が大変になってしまうだけの要因に思います。政府は物価が上昇すれば政策金利を調整する事は分かりますが、今の物価上昇のインフレは、好景気による人々の購買意欲が向上し賃金も上がるという、俗にいう「良いインフレ」ではなく、「コストプッシュ型インフレ」というらしいのですが、原材料の高騰や人手不足によるコストアップを価格に転嫁（てんか）させただけの、俗にいう「悪いインフレ」だと思います。インフレには2種類あるので、政府や日銀には判断ミスをして欲しくないなぁと思います。あえて私のような者が言う事ではありませんが・・・(笑)
住宅ローンには固定金利と変動金利がありますが、金利が上がる話になると固定で借りている方は安心ですよね。問題は変動で借りている方々です。既存の変動金利の方は今回の利上げで金利は上がってしまっていると思います。少しビビッている方もいるかもしれませんが、住宅ローンは残高がまだたくさん残っている間にいかに低金利で借りるかが勝負だと思います。最初の10年前後の金利をいかに安く通過できるかが得になる鍵だと思いますが、いかがでしょうか？
変動金利は半年ごとに金利の見直しがありますが、いま弊社のお客様はほとんどが変動の安い金利で借りて頂いております。もしこのまま金利が上昇し続けたとして固定の方が得になるには、今回のような利上げが5～7回位行われないと逆転しないといわれています。少子高齢化に歯止めがかからない日本経済では非現実的な数字だと思います。少しの金利上昇は予想されますが、私はまだまだ低金利がしばらく続くと思いますが。
また、これから新規で借りる方に対しては、金融機関の新規獲得の営業戦略として今回の金利の引き上げ幅0.25%全てを新規貸出の変動金利に上乗せしない金融機関も出てくるかもしれません。これは金融機関の信用問題にもつながるし、何より金融機関どうしの新規の獲得競争がめちゃくちゃ厳しい為です。他所が上げるから、当行は金利の上昇幅は抑え新規獲得をと考える銀行もあるかもしれませんね。是非そうあって欲しいと思います。
もうひとつ、団体信用生命保険（通称：団信）についてお話させて頂きます。団信とは簡単にいうと「『主たる債務者』というローン契約をして実際に支払っていく方が死亡した時はその債務がなくなる、つまりチャラになりますよ」という保険の事なんですが、これは金融機関が取りっぱぐれない為のもので金融機関の費用負担で入らされます。病気でチャラになるものもありますが、こちらは任意で、大体が0.2～0.3％の追加金利でのお客様のご負担になります。
住宅ローンを組む時はいろんな場合があると思います。建売住宅を購入、マンションを購入、中古住宅の購入とそのリフォーム、既存宅の建替えで新築、土地を購入してからその上に新築等々です。いろんな場合がありますが、注文住宅や中古のリフォームのように図面から請負で建設する場合は請負契約で「着工金」「中間金」「残金」と大体3回くらいに分けて出来高でお支払いをして頂きます。
少し縁起でもないお話をしますが・・・。もし請負の建設工事中に、お客様ご本人が不慮の事故や突発的な病気等で亡くなってしまった場合、その建物が完成しない可能性があるのをご存知でしょうか？つまり「家を建てている約3～6ヶ月の工事期間中にご本人が死んじゃったら、工事はそこでストップで完成しない」という事です。
先日、静岡県内ではたぶんトップの静岡県を象徴するようなS銀行さんの担当者及びローンセンターの所長と大喧嘩をしました。理由は弊社のお客様に提案しておきながらその事を知らなかった事、説明しないで契約した事、一番は私がそのリスクを説明したにも関わらず聞く耳も持たず、自分の主観で業務を行ったからです。S銀行の場合、着工前に借用書（金銭消費貸借契約）にサインをするので、建物費用として出来高で部分実行された融資は全て「本実行」になりますから団信の対象になります。しかしS銀行の場合、実行された分のみが団信の対象の為、工事途中での債務者の死亡はそこで終わりという事になります。つまり、例えば着工金500万円を実行してもらい、そこで亡くなってしまった場合はその後の融資は実行されず、ほぼ基礎工事のみが終わって、建設はそこまで、はいっ終了！という事になります、完成はしません。しかしS銀行には団信が適用される為、実行された500万円は保険会社から保険金が支払われる為に、痛くもかゆくもないという事になります。基礎だけの建物を相続した人はどうなるんでしょうか？そんな大事な事の説明責任も果たしていなかったのです。自分さえ困らなければ、お客さんに何があっても関係ない！って事でしょうか？後に調べてみると、所長どころか銀行全体でそれを知らなかった事が分かりました。もう情けないというか、笑い話にもなりません。
実は弊社の60歳代半ばのお客様の事だったのですが、私はそのお客様を年寄り扱いするつもりはございませんが、いつ何があってもおかしくないご年齢だと思い、なるべく早め早めの住宅ローンの実行を促し、自己資金を入れるタイミングは一番最後にお願いしました。理由は先程の通りです。しかし担当者はそう対応しませんでした。何事もなくお引渡しできましたが、今後の事もあるかと思い後日ローンセンターに出向き所長に抗議しました。「なぜ私がリスクを話しお願いしたのに、その通りの業務をやってくれなかったのか？万が一の時はどう対処するつもりだったのか？」と。その時の所長の発言は、「いろいろごちゃごちゃ言われていますが、それはお客様が言っている事ですか？確認してもいいですか？」「そもそも銀行がご融資しなければ建設出来ないんですよね～」と。
「いつもご紹介ありがとうございます」の挨拶くらいあるかと思いましたが、素人に指摘されてプライドが傷ついたんでしょうか？その発言には本当に腹が立ちました。これは切り取りじゃありませんし、全て実際に言われた言葉なんです。この的を射（い）ていない発言には「こいつ馬鹿じゃないのか？全くどこ見て仕事してんだぁ！！」と思いました。「調査、確認をして週明けの水曜日に回答します」と言われて帰りましたが、水曜日を待たずに月曜日の朝イチにTELで「遠藤さん、今回は大変貴重な気付きを頂きました・・・」でした。自分たちの業務の無知や説明責任は棚に上げてのあの時の高圧的な発言は何だったんだろうと。担当者、所長共に女性でしたが、県内のエリートのプライドにも困ったもんです。こんな方が住宅ローンを担当しているかと思うと本当ゾッとします。その辺りの事も全て解決できて金利も安い金融機関、その人にとって一番いい金融機関をご紹介する事が私の仕事ですから、興味のある方は是非ご相談下さいね。
今月はここまでです。桜の開花の時期になりましたね、皆さんお身体ご自愛下さい。
最後にお得な情報をひとつ・・・東京都板橋区に「CRIOLLO（クリオロ）」というチーズケーキが絶品のお店があります。一度知人に頂きましたが、本当に絶品でした(^^)/『幻のチーズケーキ』といい10分で2,000本売れたという宣伝文句の商品です。今月はその『幻のチーズケーキ』を5名の方にプレゼント致します、ふるってご応募下さい。事務所へ直接お電話かホームページのお問合せフォームに住所、氏名、TEL番号、メールアドレスを記載し『幻のチーズケーキ』希望と記載してお申し込み下さい。
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(株)メテックス建築事務所 遠藤良二
